企业拆迁补偿审计应关注的重点问题

发布时间:2018-05-08 11:24:23

企业拆迁补偿是房屋拆迁补偿中十分重要且十分复杂的组成部分,这里面涉及到很多企业办公楼、工业厂房、机器设备的转迁,与普通居民拆迁相比,情况更复杂,作业量更大,涉及机器设备转迁专业性更强,牵扯的利益更多,极易发生骗取土地、房屋和设备转迁补偿款的问题和违规操作的现象,也是各拆迁指挥部滋生腐败的高发区。所以审计工作难度更大在审计过程中尤其要注意,笔者结合近期开展的企业征地拆迁补偿项目审计情况,认为企业拆迁补偿审计应着重关注一下四点内容:

一是关注土地补偿是否合规。

《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法律法规都对企业建设占用土地,涉及占用农用地转建设用地都作出了明确的规定。然而在实际中,企业建设厂房存在很多违规用地的情况,如没有按正常程序拿地,相关土地证件不齐全,土地超过使用年限等。对此,我们在审计的过程中要重点围绕土地合规性进行审计。

对于征迁企业占用国有土地的情况,要核实国有土地使用权方式,是经过出让、划拨还是租赁取得。若经过出让取得,审查相关土地证件是否齐全,是否属实;若划拨取得,在审查相关证件的基础上,还要核查是否扣除相应的应缴纳的土地出让金;若经过租赁取得,因租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权是没有土地使用权补偿的,审查时要重点关注,查看是否将此类情况也纳入补偿范围内并进行补偿。

对于集体土地,查看土地使用权取得形式。是土地承包经营权还是集体建设使用权,是否有土地租赁协议,是否占用基本农田。对占用基本农田的企业要重点核查,《基本农田保护条例》规定,基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用。查看是否属于非法占用土地的情形,是否将非法占用土地的企业纳入补偿范围内并进行补偿。

二是关注房屋及附属物补偿是否匹配。

企业房屋和普通住宅房屋相比,有更多的工业厂房、办公楼,拆迁面积更大,因此,在审计的过程中要重点关注房屋及附属物补偿与实物是否匹配,房屋的产权是否明晰,房产证是否齐全,房屋权属证明是否属实;是否存在征收公告发布以后乱搭乱建、擅自改变房屋用途的情况;是否存在对征收公告发布以后新建、扩建房屋也予以补偿的情况。对于抢建的核实,以征收公告发布日为时间节点,通过以前的卫星图像对比,来查找公告发布后的新建建筑,核实属于违法建筑的补偿金额一律不予认定。

对于评估报告的房屋、装饰装修、附属物数据要与现场认真勘查核实,补偿金额要严格参照当期市场价格及相关补偿标准规定执行;对于评估报告中调整、增评事项的真实性、合理性要认真核实;严格审查是否存在弄虚作假情况。

三是关注机器设备转迁补偿是否合理。

机器设备转迁补偿金额,是企业拆迁补偿金额争议最大的一部分。因此在审计时对机器设备的合理性要重点关注。由于机器设备的功能、使用条件、使用时间和现实状况等千差万别,对机器设备的评估专业要求很高,尤其是带有很强行业特性的专用设备,差别更大,所以评估人员要求更高。在项目前期要重点查看评估公司是否具备专业的设备评估资质,是否是专业的设备评估人员,我们所安排的审计人员最好也具备必要的有关工程技术知识,在特殊情况下还需要购买社会服务邀请有关专家共同审计。

机器设备一般分为可移动和不可移动的。不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价,可移动的机器设备补偿的一般是搬迁费。审计时一定要现场实际勘查,查阅设备财务,明晓账面价值。对地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程应尽可能取得原设计图纸等书面资料,尽可能进行必要勘探测试。查看是否对设备能否移动进行区分,是否将可移动的设备全部纳入不可以移动范围而多套取资金;查看设备资产数量是否正确,是否存在虚报资产的情况;补偿标准是否按照设备使用年限进行折旧,评估方法是否合规;拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等搬迁费用是否依据实际发生额或市场行情计算。

四是关注停产停业损失补偿是否符合标准。

停产停业损失补偿,是企业拆迁单独额外补偿的费用,是考虑到拆迁给正常生产经营的企业造成损失而给于一定的补偿,各地都出台的有具体补偿标准,因此在审计中要重点关注补偿标准是否按规定执行,是否存在多补多算的情况,是否存在没有文件规定额外再给予其他补偿的情况。

项目启动前期要查看企业的营业执照、纳税登记、纳税记录是否齐全,若属于无证经营偷税漏税,都不应纳入此补偿范围。实践中存在很多企业注册地址和实际经营地址不一致的问题,审计时要核实企业拆迁地址与营业执照地址是否一致,若不一致是不满足合法经营主体的,要查看是否将此类情况也纳入拆迁补偿范围。